رای شماره 2446 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بند 7 از مصوبه جلسه شماره 147 1398/10/23 شورای اسلامی شهر اراک تحت عنوان «شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه‌ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک»

شماره 0003832 - 1401/11/3 بسمه تعالی جناب آقای اکبرپور رئیس هیات مدیره و مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران یک نسخه از رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 140109970905812446 مورخ 1401/9/29 با موضوع: «بند 7 از مصوبه جلسه شماره 147 1398/10/23 شورای اسلامی شهر اراک تحت عنوان «شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه‌ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک» ابطال شد.» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می‌گردد. مدیرکل هیات عمومی و هیات‌های تخصصی دیوان عدالت اداری یدالله اسمعیلی‌فرد تاریخ دادنامه: 1401/9/29 شماره دادنامه: 2446 شماره پرونده: 0003832 مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری شاکی: سازمان بازرسی کل کشور موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند 7 از مصوبه جلسه شماره 147 1398/10/23 شورای اسلامی شهر اراک تحت عنوان «شیوه‌نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه‌ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک» گردش کار: سرپرست معاونت حقوقی، نظارت همگانی و امور مجلس سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایت نامه شماره 302/329335 1400/11/13 اعلام کرده است: "1 قانون‌گذار در تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به صراحت اخذ سرانه‌های فضای عمومی و خدماتی و اراضی مورد نیاز احداث معابر عمومی شهر را صرفا محدود به اراضی بیش از 500 مترمربع دارای سند شش دانگ نموده و تسری اختیار اخذ سرانه‌های مذکور به اراضی قولنامه‌ای و مساحت‌های کمتر بر خلاف مفاد تبصره معنون، در حکم قانونگذاری و خارج از صلاحیت‌های قانونی شورای اسلامی می‌باشد. هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز به موجب دادنامه شماره 9909970905810555 1399/4/17 مصوبه شورای اسلامی شهر کرج پیرامون دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی را به دلیل آن که «وظایف شورای اسلامی شهر در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده 71 قانون یاد شده پیش‌بینی نشده است و مطابق مواد 48، 47 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می‌شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست» ابطال نموده است. 2 به موجب ماده 101 و تباصر ذیل آن اخذ سرانه‌های مورد اشاره تنها در زمان تفکیک یا افراز و از مالک و یا مالکین اراضی میسر بوده و توسعه آن به ایادی بعدی و در زمان مراجعه به منظور دریافت پروانه ساخت بر خلاف مفاد تبصره معنون و خارج از صلاحیت‌های قانونی شورای اسلامی شهر بوده است. 3 استدلال به عمل آمده در مصوبه مبنی بر اینکه «عرصه املاک قولنامه‌ای بخشی از عرصه شش دانگ پلاک ثبتی مربوطه بوده و موافقت با هرگونه احداث بنا بر روی ملک قولنامه‌ای یا مشاعی به معنای پذیرش شهرداری نسبت به مجزا شدن آن از پلاک شش دانگ مادر می‌باشد» مغایر با مفهوم حقوقی تفکیک و افراز می‌باشد. ضمن اینکه تشریفات قانونی تفکیک و افراز و مراجع متولی تفکیک و افراز در قانون مشخص شده و بر این اساس صدور مجوز ساخت بر روی اراضی قولنامه‌ای و مشاعی تفکیک یا افراز محسوب نشده و اساسا شهرداری فاقد هرگونه اختیار قانونی در این رابطه می‌باشد. بنا به مراتب بند 7 مصوبات جلسه شماره 147 1398/10/23 شورای اسلامی شهر اراک مغایر با قوانین یاد شده و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر موصوف تشخیص و ابطال آن در هیات عمومی مورد تقاضا می‌باشد." متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر می‌باشد: "مصوبه جلسه شماره 147 1398/10/23: شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه‌ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک مقدمه در اجرای مصوبه شماره 4 1398/8/25 کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اراک ابلاغی طی نامه آن شورا به شماره 971501/ش 1398/8/29 بدین‌وسیله با توجه به اینکه شورای قضایی استان به موجب مصوبه مورخ 1397/12/25 ابلاغی طی نامه دادگستری کل استان مرکزی به شماره ش.ق/1012/2 1398/1/20 (مورد ثبت وارده در دبیرخانه شهرداری اراک به شماره 1487 1398/1/21) امکان صدور مجوز احداث بنا بر روی املاک قولنامه‌ای سطح شهر اراک را تحت شرایطی برای شهرداری اراک میسر ساخته، در نظر گرفتن اینکه عرصه املاک قولنامه‌ای بخشی از عرصه شش دانگ پلاک ثبتی مربوطه بوده و موافقت با هرگونه احداث بنا بر روی ملک قولنامه‌ای یا مشاعی به معنای پذیرش شهرداری نسبت به مجزا شدن آن از پلاک شش دانگ مادر می‌باشد (در غیر این صورت تفکیک مزبور از نظر قانونی اتفاق افتاده و مشمول متن ماده صد قانون شهرداری خواهد بود) لذا مستفاد از مفاد قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری این شیوه نامه به منظور جلوگیری از ایجاد املاک قولنامه‌ای جدید و در راستای حفظ حقوق شهرداری اراک پس از تصویب در اماکن رسمی شورای اسلامی شهر اراک نسبت به کلیه املاک قولنامه‌ای مشمول صدور مجوز احداث بنا به شرح نام‌های ذیل برای شهرداری اراک لازم الاجرا می‌باشد. تبصره 1: چنانچه کل پلاک ثبتی شش دانگ مربوطه (مادر سند) فاقد هر گونه بنای حاکی از تفکیک غیر مجاز باشد، مشمول این شیوه نامه نبوده و ذینفعان هر گونه درخواست را می‌بایست صرفا بر روی کل عرصه شش دانگ مالک با رعایت ضوابط و مالکیتی ارائه نمایند. تبصره 2: املاکی که قبلا به صورت قولنامه‌ای یا مشاعی بوده و مستند به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی اقدام به اخذ سند شش دانگ نموده‌اند مشمول این شیوه نامه نمی‌شوند و ملاک عمل جهت املاک مزبور مفاد نامه صادره شهرداری اراک به شماره 58071 1397/11/12 می‌باشد. گام یک: بررسی امکان صدور مجوز بر روی ملک فاقد سند رسمی مورد تقاضا شهرداری منطقه مربوطه موظف است هر گونه تقاضای صدور مجوز احداث بنا بر روی املاک فاقد سند رسمی شش دانگ (قولنامه‌ای یا دارای مفاد مشاعی) مورد ادعای متقاضی را پس از ثبت درخواست و درج گزارش بازدید در سیستم شهرسازی با تاکید به عدم ایجاد هر گونه حقی برای صدور مجوز از سوی شهرداری و عدم ثبت هر گونه حدود و مساحتی که مغایر با تبصره ذیل این گام باشد (و تایید سیستمی مرحله طرح تفصیلی) بر اساس مصوبه مورخ 12/25/ 1397 و منضمات آن ابلاغی طی نامه دادگستری کل استان به شماره ش.ق 9012/2 1398/1/20 مورد بررسی قرار دهد، ضمن اینکه کلیه استعلامات مربوط به املاک قولنامه‌ای چنانچه امکان صدور مجوز برای احداث هر گونه بنا بر روی زمین مورد تقاضا وجود داشته باشد کارهای بعدی این شیوه نامه را اجرا نماید و در غیر این صورت علت عدم امکان صدور مجوز را به متقاضی اعلام کند. تبصره 3: به موجب این شیوه نامه هرگونه درخواست مجوز و یا واگذاری هر گونه امتیازی بر روی اراضی مشاعی یا قولنامه‌ای واقع در معابر و گذرهای طرح تفضیلی به دلیل فقدان سند رسمی شش دانگ مستند به ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک مسموع نبوده و تقاضای صدور مجوز احداث بنا صرفا مشمول هر گونه زمین واقع در پشت خط پروژه سایر (زمین بدون عقب‌نشینی) خواهد بود. گام دوم: اخذ تعهد و درخواست محضری از متقاضی با فرمت مشخص در صورت امکان صدور مجوز احداث بنا به شرح گام یک با توجه به اینکه صدور مجوز احداث بنا منوط به پذیرفتن جداسازی عرصه پلاک درخواستی از عرصه شش دانگ مربوطه می‌باشد متقاضی می‌بایست (علاوه بر ارائه تعهد محضری مربوط به املاک قولنامه‌ای و مشاعی) صراحتا درخواست موافقت با مجزا شدن عرصه مورد تقاضای خود از عرصه شش دانگ را در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی به شرح متن ذیل اعلام و بدیهی است که تقاضای مشارالیه مطابق آنچه که در تبصره ذیل گام اول این شیوه نامه بیان گردیده صرفا بر روی زمین باشد پروانه سایر (فاقد عقب‌نشینی) پذیرفته خواهد شد. شهرداری منطقه ...... با سلام احتراما با توجه به اینکه اینجانب ............. فرزند .............. دارای کد ملی ............... مدعی مالکیت زمین قولنامه‌ای مشاعی بدون هر گونه عقب‌نشینی معابر به مساحت ........... مترمربع به آدرس ............ می‌باشم و این زمین بخشی از شش دانگ پلاک ثبتی شماره ............ با مساحت بیش از پانصد مترمربع بوده تقاضا دارم شهرداری اراک در حد اختیارات مربوط به خود با افراز قطعه زمین منتسب به اینجانب به شرح فوق و جداسازی آن از کل شش دانگ عرصه موافقت نماید و نسبت به پرداخت ارزش قدرالسهم مشمول این تفکیک (به قیمت روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری) در حق شهرداری اراک مطابق تبصره سه ذیل ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری و اجرای مصوبه مربوطه شورای اسلامی شهر اراک در این خصوص موافق می‌باشم ضمنا مواردی که در زمینه افراز و تفکیک مربوط به اختیارات و ملزومات اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اراک می‌باشد را شخصا پیگیری خواهم نمود و شهرداری اراک در این زمینه مسئولیتی نخواهد داشت. گام سه: ارزیابی و اخذ (یا واگذاری) قدرالسهم ناشی از اعمال اصلاح ماده 101 قانون شهرداری با لحاظ نمودن مفاد تبصره سه ذیل ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری و مصوبه شورای اسلامی استان مرکزی به شرح مندرجات فوق متقاضی می‌بایست نسبت به پرداخت ارزش ریالی درصدی از مساحت زمین مورد تقاضا که تماما در پشت خط پروژه‌های طرح تفصیلی قرار دارد و فاقد عقب‌نشینی برای تامین سرانه‌های قانونی مربوط به شهرداری است اقدام نماید، لذا مستندا به قسمت پایانی تبصره قانونی اخیرالذکر و باتوجه به مفاد درخواست متقاضی به شرح گام دوم این شیوه نامه قدرالسهم مذکور بر اساس قیمت روز، توسط کارشناس رسمی دادگستری منتخب شهرداری اراک ارزیابی و سپس ضمن تنظیم توافقنامه‌ای فی ما بین متقاضی و شهرداری منطقه مبلغ آن توسط ذینفع به حساب درآمد شهرداری منطقه واریز می‌شود. (فهرست توافقنامه مربوطه توسط اداره حقوقی شهرداری تهیه و به مناطق ابلاغ می‌گردد.) با توجه به مراتب فوق و به موجب این شیوه نامه درصد قدرالسهم شهرداری اراک برای تامین سرانه‌های قانونی مربوطه، تا سقف 25 درصد از مساحت زمین مورد تقاضا که تماما در پشت خط پروژه معابر طرح تفصیلی قرار دارد (فاقد عقب‌نشینی) بسته به وضعیت زمین مورد تقاضا می‌بایست مطابق یکی از سه حالت ذیل لحاظ گردد. 31 قدرالسهم شهرداری از اراضی فاقد بنا: در صورتی که زمین قولنامه‌ای یا مشاعی مورد تقاضای مشمول این شیوه نامه فاقد هر گونه بنا باشد ضمن تاکید مجدد بر انطباق زمین با تبصره ذیل گام اول شیوه نامه، مساحت قدرالسهم شهرداری برای تامین سرانه‌های عمومی خدماتی موضوع تبصره سه ذیل ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری برابر با بیست و پنج درصد زمین مورد تقاضا و بابت احداث شوارع و معابر عمومی شهر، صفر درصد (جمعا 25 درصد) لحاظ می‌شود. 32 قدرالسهم شهرداری کل اراضی دارای بنا: در صورتی که زمین قولنامه‌ای یا مشاعی مورد تقاضای مشمول این شیوه نامه دارای بنا با سابقه بهره برداری باشد اخذ نظریه کارشناس بررسی خلاف از واحد امور کنترل ساخت و سازهای شهرداری منطقه (واحد فنی سابق) پیرامون مجاز یا غیرمجاز بودن بخشی یا تمام بنای مزبور با قید مستندات مربوطه الزامی بوده و سپس به شرح یکی از بندهای 3 2 1 و یا 3 2 3 که مساحت قدرالسهم شهرداری اراک محاسبه خواهد شد. تذکر: بر اساس ضوابط شهرسازی، مستند مجاز بودن بند صرفا شامل پروانه‌های ساختمانی صادره شهرداری گواهی‌های پایان کار و یا عدم خلاف صادره شهرداری آرای کمیسیون‌های ماده صد (به نحوی که برآیند نهایی گواهی‌ها و یا آرای کمیسیون‌های ماده صد مربوطه دلالت بر مجاز بودن بخشی یا تمام بنای موجود داشته باشد) و همچنین هر بخشی از بنای موجود با قدمت قبل از اولین نقشه جامع شهر می‌باشد. 321 چنانچه بخشی یا تمام بنای ملک مورد تقاضا مجاز باشد منوط به اینکه بعد از تاریخ صدور بنای مجاز مجددا عرصه ملک تفکیک غیر قانونی نشده باشد در این صورت درصد قدرالسهم شهرداری مستندا به حقوق مکتسبه ملک صد درصد خواهد بود. ضمنا بدیهی است بنا به آنچه در تبصره ذیل گام اول این شیوه نامه بیان شده بابت هرگونه عقب‌نشینی احتمالی نسبت به وضع موجود عرصه و اعیان، هیچ امتیازی تعلق نخواهد گرفت. 322 چنانچه تمام بنای موجود ملک غیر مجاز باشد (و یا در صورت مجاز بودن بخشی یا تمام آن بعد از تاریخ صدور مستند بنا، مجددا عرصه متقاضی تفکیک غیر قانونی شده باشد) در این صورت جهت محاسبه درصد قدرالسهم شهرداری، عینا مطابق اراضی فاقد بنا (بنا به شرح بند 4 1) عمل خواهد شد. تذکر: در تمامی موارد فوق پرداخت ارزش ریالی قدرالسهم مربوطه در حساب درآمد شهرداری منطقه، مطابق فرمت اعلامی از سوی اداره حقوقی شهرداری اراک مجددا تاکید و الزام می‌گردد. گام چهارم: روند صدور مجوز احداث بنا پس از واگذاری و یا واریز مبلغ ارزیابی کارشناسی قدرالسهم شهرداری اراک به شرح گام سوم فوق توسط متقاضی به حساب درآمد شهرداری منطقه مربوط، شهرداری مکلف است نسبت به صدور فرم دستور تهیه نقشه و سپس طی مراحل بعدی و نهایتا صدور مجوز احداث بنا رعایت کلیه ضوابط شهرسازی و تمامی مقررات قانونی حاکم از موضوع و وفق مصوبه شورای قضایی استان مرکزی به تاریخ 1397/12/25 اقدام نماید. این شیوه نامه در یک مقدمه و چهار گام به انضمام تباصر آن‌ها در صد و چهل و هفتمین جلسه صحن رسمی و علنی شورای اسلامی شهر اراک به تاریخ 98/11/19 تصویب شد." علی رغم ابلاغ نسخه دوم دادخواست و ضمائم آن تا زمان صدور رای در هیات عمومی پاسخی از طرف شکایت واصل نشده است. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1401/9/29 به ریاست معاون قضایی دیوان عدالت اداری در امور هیات عمومی و با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است. رای هیات عمومی اولا بخش‌های مربوط به گام اول و دوم در مقرره مورد اعتراض به قراردادهای عادی سندیت و اعتبار بخشیده که این امر مغایر با مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک است. ثانیا در ماده 101 قانون شهرداری اصلاحی مصوب 1390/1/28 در رابطه با تفکیک اراضی و نحوه وصول حق السهم شهرداری ناشی از تفکیک تعیین تکلیف شده و قسمت مربوط به گام سوم در مقرره مورد شکایت که با موضوع ارزیابی و اخذ قدرالسهم ناشی از اعمال ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری به تصویب رسیده، اراضی زیر 500 مترمربع را نیز شامل می‌شود. بنا به مراتب فوق، بند 7 مصوبه جلسه شماره 147 مورخ 1398/10/23 شورای اسلامی شهر اراک که با عنوان شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری به تصویب رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود. هیات عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضایی دیوان عدالت اداری مهدی دربین